سرقفلی به زبان ساده حقی است که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری پیدا می‌کند و برابر این حق می‌تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.
به گزارش ایسنا، بنابر اعلام بنیاد حقوقی بین‌المللی سنا، یک فرد، برای اجاره مغازه‌ای که یک میلیارد تومان ارزش دارد، ماهیانه ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند در حالی که اگر همان فرد ۹۰۰ میلیون تومان از بابت سرقفلی مغازه پرداخت کند، می‌تواند با ماهی ۱۰۰ هزار تومان اجاره از منافع عین مستاجره استفاده کند در شق دوم مستاجر حق سرقفلی دارد.
خرید مغازه سرقفلی
خرید مغازه سرقفلی ترتیبات و تشریفات خاص خود را دارد اگر سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد، خریدار می‌بایست قبل از اقدام به خرید از رضایت مالک به انتقال سرقفلی اطمینان حاصل کند در غیر این صورت ممکن است بعد از امضاء قرارداد با عدم رضایت مالک مجبور به تخلیه محل سرقفلی با نصف حق کسب پیشه شود. بنابراین پیشنهاد میشود برای خرید مغازه سرقفلی حتما از مشاور و وکیل سرقفلی متخصص این حوزه استفاده شود.
انواع سرقفلی
در حال حاضر در حقوق ایران به لحاظ حقوقی دو نوع سرقفلی قابل بررسی میباشد.
۱- سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه
این نوع سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه ناشی از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است که در عرف بین مردم از آن تحت عنوان سرقفلی یاد میشود و تحت همین عنوان مغازه‌های دارای حق کسب‌وپیشه بین کسبه و بازاریان نقل‌وانتقال میگردد.
۲-سرقفلی واقعی
سرقفلی که از آن تحت عنوان سرقفلی واقعی یاد میشود، سرقفلی است که ناشی از حق کسب پیشه نیست، بلکه مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره با پرداخت مبلغی به مالک، سرقفلی مغازه را خریداری کرده است، این نوع سرقفلی نیز در دو مبحث قابل بحث است.
۱-۲سرقفلی واقعی در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
این نوع سرقفلی در کنار حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ قرار دارد و در بسیاری از موارد باعث اشتباه بازاریان و مردم و حتی در بعضی مواقع صاحب نظران و حقوقدانان میشود. از آنجا که برای مستاجران مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حق کسب وپیشه ایجاد میشود. در صورتی که مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره سرقفلی نیز به مالک پرداخت کرده باشد علاوه بر حق کسب پیشه دارای حق سرقفلی نیز هست.
۲-۲سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
این نوع سرقفلی اولین بار در حقوق ایران در سال ۱۳۷۶ در قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌بینی شد و شرایط تخلیه، تخلف و انتقال این سرقفلی کاملا با سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه متفاوت است که متاسفانه اشتباه در این حوزه و مقایسه این نوع سرقفلی با سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باعث ضرر های جبران ناپذیری برای کسبه و بازاریان میشود.
موارد تخلیه مغازه سرقفلی
مواردی که در این مبحث برای تخلیه مغازه‌های سرقفلی ارائه میشود مخصوص سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه و تجارت است با توجه به محدودیت موارد تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مغازه‌های سرقفلی مشمول قانون ۱۳۵۶ در ۷ مورد قابل تخلیه است.
تخلیه با پرداخت کامل سرقفلی
مالک در سه مورد می‌تواند صاحب سرقفلی مغازه را با پرداخت تمام سرقفلی تخلیه کند.
۱-تخلیه به جهت تخریب و نوسازی
صاحب ملک می‌تواند با اخذ جواز از شهرداری یا گواهی مبنی بر ساخت تقاضای تخلیه مغازه سرقفلی را کند. در این صورت دادگاه با بررسی مستندات مالک بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری با ارجاع امر به کارشناس و تعیین ارزش سرقفلی مغازه حکم تخلیه مغاره سرقفلی را مشروط بر پرداخت ارزش ریالی سرقفلی صادر خواهد کرد.
۲-تخلیه به جهت نیاز شخصی به کسب و کار
مالک در صورتی که کسب و کاری نداشته باشد و برای امرار معاش نیاز به استفاده از مغازه خود داشته باشد بعد از اثبات نیاز شخصی در دادگاه می‌تواند با پرداخت کامل سرقفلی مستاجر برابر نظر کارشناس رسمی دادگستری مغازه را تخلیه و در اختیار بگیرد.
۳-تخلیه به جهت نیاز به ست
صورتی که محل سرقفلی قابلیت ست داشته باشد مالک می‌تواند برای ست خود فرزندان همسر و پدر و مادر خود تقاضای تخلیه محل سرقفلی را کند در این صورت نیز مالک مکلف به پرداخت کامل ارزش ریالی سرقفلی مغازه می باشد.
تخلیه با پرداخت نصف سرقفلی
در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در صورت تخلف مستاجر یا سرقفلی دار سرقفلی مغازه او کاملا ساقط میشود فقط در یک مورد در صورتی که مستاجر از مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تخلف نماید، نصف سرقفلی او ساقط میشود مستاجر در صورت انتقال حق سرقفلی خود به غیر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مالک می‌تواند مستاجر را با پرداخت نصف سرقفلی برابر نظر کارشناس تخلیه نماید در این صورت سرقفلی حسب مورد به مستاجر یا متصرف پرداخت خواهد شد.
تخلیه بدون پرداخت سرقفلی
در سه مورد مالک می‌تواند بدون پرداخت سرقفلی مغازه خود را از دست صاحب سرقفلی بگیرد به عبارت دیگر مالک در سه مورد زیر حق درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی مغازه را دارد.
۱- در صورت کاربری مغازه سرقفلی بدون رضایت مالک
در صورتی که صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد مالک حق درخواست تخلیه دارد و در این صورت بدون پرداخت ریالی از بابت سرقفلی حکم تخلیه صاحب سرقفلی با اثبات تغییر کاربری سرقفلی صادر خواهد شد مستاجر یا صاحب سرقفلی مغازه صرفاً در دو مورد می‌تواند بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد.
در صورتی که هیچ شغلی در اجاره‌نامه قید نشده باشد.
در صورتی که حق تغییر شغل و تغییر کاربری محل سرقفلی را داشته باشد.
۲-تخلیه به جهت ترتیب تفریط
تعدی و تفریط به زبان ساده عبارت است از برخلاف شروط قراردادی یا عرفی نسبت به محل سرقفلی اقدام نماید. به عنوان مثال مستاجر برابر عرف مکلف به برف‌روبی مغازه میباشد در صورتی که از عدم برف‌روبی مغازه زیانی متوجه مغازه شود مرتکب تخلف شده است. در صورتی که مستاجر اقدام به تاسیس و ایجاد بالکن در مغازه نماید مرتکب تعدی شده است. مصادیق تعدی و تفریط در رویه دادگاهها متفاوت و مختلف است اما با توجه به اینکه مجازات تعدی و تفریط بسیار شدید و موجب سقوط کل سرقفلی مستاجر میشود اکیدا توصیه میشود قبل از هر نوع اقدامی نسبت به محل سرقفلی مغازه با وکیل ملکی و وکیل سرقفلی متخصص و صلاحیت دار م شود
۳- عدم پرداخت اجاره بها و موارد فسخ اجاره بها
از جمله مواردی که مالک می‌تواند بدون پرداخت ریالی از بابت سرقفلی مغازه، سرقفلی را تخلیه نماید تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها است از این رو پیشنهاد میشود مستاجران و صاحبان سرقفلی در پرداخت اجاره بها وسواس به خرج داده و به شدت پرداخت به موقع اجاره بها را جدی بگیرند.
تعمیرات مغازه سرقفلی
تعمیرات مغازه سرقفلی از جمله مواردی است که سوالات بسیار زیادی از طرف صاحبان سرقفلی و مستاجران در این مورد مطرح می شود از جمله صاحبان سرقفلی سوال می کنند تعمیرات سطحی محل سرقفلی تعویض درب قدیمی محل سرقفلی یا سرامیک کردن کف مغازه یا دیوار مغازه نیاز به رضایت مالک دارد یا خیر پاسخ منفی است چنین اقداماتی نیاز به رضایت مالک ندارد از آنجا که تعمیرات جزئی قانونا به عهده مستاجر است و تعمیرات اساسی و کلی به عهده مالک این چنین تعمیراتی جزیی و برای استفاده بهینه از محل کسب بوده و نیازی به رضایت مالک ندارد اما برای برطرف شدن هرگونه شبهه و جلوگیری از هر گونه اقدامات قضایی مالک در آینده توصیه میشود قبل از اقدام به تعمیرات سطحی یا تعویض درب یا دکور مغازه وضعیت فعلی مغازه را از طریق تامین دلیل از شورای حل اختلاف ثبت و ضبط تا در صورتی که مالک در آینده به این بهانه اقدام به طرح دعوای تخلیه از بابت تهدید نماید دلیل محکمی مبنی بر اقدامات انجام شده و وضعیت قبلی مغازه موجود باشد.
توقیف مغازه سرقفلی
سرمایه بسیاری از بازاریان و کسبه سرقفلی مغازه آنها می باشد معمولاً وقتی کاسب و سرقفلی داری بدهکار می شود اولین سوالی که مطرح می شود این است که آیا سرقفلی مغازه بدهکار از بابت وصول بدهی قابل توقیف است پاسخ مثبت است اما با توجه به تقسیم بندی ذکر شده صرفاً سرقفلی واقعی قابل توقیف است و سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه قابل توقیف نیست.
ماده 3 ـ در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم
نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی که
میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره
بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود.
ماده 4 ـ موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل
هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به
اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستاجر از عین مستاجره یا از
تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال
تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز
تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده 5 ـ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل،مستاجر را به پرداخت
مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم، محکوم می‌نماید.
دایره اجرا مکلف است‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم
را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجربپردازد
مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را
به انضمام خسارت تاخیر تادیه به‌شرح فوق درخواست کند.
تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.
ماده 6 ـ مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمی
و پس از انقضا مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌اجرت‌المسمی آخر هرماه
اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌قانونی او بپردازد و هرگاه
اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به‌میزانی که بین طرفین مقرر و یا
عملی شده و در صورتیکه میزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که
متناسب با اجاره املاک‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به
موجر یانمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از
طرف‌سازمان ثبت تعیین میشود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه‌رسمی است
به دفترخانه تنظیم‌کننده سند هرگاه اجاره‌نامه عادی‌بوده یا اجاره‌نامه‌ای
در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌موجر به یکی از دفاتر رسمی
نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت‌دارد.
دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر یا
نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌وجه تودیع شده با دفترخانه
مزبور مراجعه نماید.
ماده 7 ـ در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به
عنوان‌مستاجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده‌مدت آن
منقضی گشته طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن
اختلاف داشته باشند هریک می‌تواند برای‌تعیین اجاره‌بها (در مواردی که
اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه
میزان اجاره‌بها را از تاریخ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر
مانع صدور حکم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و
خسارت‌تاخیر تادیه آن نخواهد بود.
تبصره 1 ـ هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین
مستاجره‌شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستاجر متوقف
بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم درموردی که از طرف مالک
درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیزجاری است.
ماده 8 ـ دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط
مرسوم ومتعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتی
که قبلا اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این‌قانون تعیین
خواهد کرد.
ماده 9 ـ در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستاجر بایدطبق
ماده 6 این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ‌ابلاغ
حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر درحکم، اجاره‌نامه تنظیم
کنند.
هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی ازطرفین دادگاه
رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسنادرسمی ابلاغ و به طرفین
اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین‌برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه
حاضر شوند. هرگاه موجر حاضربه امضای اجاره‌نامه نشود نمایندة دادگاه
اجاره‌نامه را به مدت یکسال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا 15
روز از تاریخ‌تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر
راموجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادرمی‌کند و این
حکم قطعی است.
ماده 10 ـ مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یابه
نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتبا این‌اختیار
به او داده شده باشد.
هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهدمالک
می‌تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست‌تنظیم اجاره‌نامه با هر
یک از مستاجرین را بنماید.
در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته‌باشد هریک از
مستاجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای‌مدت اجاره اصلی درخواست
تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده‌قانونی او بنمایند. و
ماده 11 ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به‌موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه‌تصریح بنماید:
1 ـ شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر بطور کامل ومشخص.
2 ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این‌محل
اقامتگاه قانونی مستاجر میباشد مگر اینکه طرفین به ترتیب‌دیگری تراضی
نموده باشند.
3 ـ عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و درصورتی که در
تصرف مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و باچه شرایطی صورت خواهد گرفت.
4 ـ مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی ده روز از تاریخ‌سررسید
هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری‌زائد بر این مدت توافق
کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکورباید در سند قید گردد.
5 ـ اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین‌نوع کسب و
پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به‌طور صریح.
6 ـ مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه داردیا خیر.
7 ـ تعهد مستاجر به‌پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضای مدت‌و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان‌اجرت‌المسمی.
ماده 12 ـ در موارد زیر مستاجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست کند:
1 ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی)
2 ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شودکه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
3 ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌یابد.
4 ـ در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست‌فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
5 ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌شود.
ماده 13 ـ هرگاه مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا درمواردی که
به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخلیه کند و موجر از
تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف‌است بوسیله اظهارنامه از موجر یا
نماینده قانونی او تقاضا کند که‌برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه‌حاضر نگردد مستاجر
باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل
نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ رابطه استیجاری قطع میشود و دفتر دادگاه ظرف24 ساعت به موجر
یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای‌تحویل گرفتن مورد اجاره و
دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که‌مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد
تعهدات او به موجب‌مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.
ماده 14 ـ
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از
دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را
صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
1 ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه
و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلا یا جزئا به هر
صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و
غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده
باشد.
2 ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود
مستاجره اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا
نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون
با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
3 ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال
قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره ست
نماید و یا آن را برای‌ست اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد.
در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه
ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.
4 ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت
اجاره احتیاج به مورد اجاره برای ست خود یا اشخاص مذکور در بند فوق
داشته باشد.
5 ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.
6 ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی
اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه
شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد.
8 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.
9 ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت
مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه
تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا
اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را
نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه
یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.
هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای
ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواندبه استناد تخلف مستاجر از
پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخلیه عین مستاجره را بنماید.
هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی‌تواند
برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه کند.
در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره‌بهای
معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستری تودیع نماید حکم به
تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع
شده نیز به موجرپرداخت میگردد، ولی هر مستاجر فقط یکبار می‌تواند از این
ارفا استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر دوبار ظرف یکسال در
اثراخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت‌اجاره‌بها
کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا
در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند باتقدیم دادخواست مستقیما از
دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجررا بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی
است.
تبصره 2 ـ در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از
کسب‌یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به‌اجاره
محل سکنی خواهد بود.
تبصره 3 ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد
که‌قانونا دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید. دادستان‌علاوه
بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست‌به درخواست موجر مورد
اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
تبصره 4 ـ در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل‌ست
خود مالک یک واحد مسی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای
تخلیه مورد اجاره را بنماید.
ماده 15 ـ علاوه
بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیزپس از انقضای مدت اجاره
درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است:
1 ـ تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه‌پروانه ساختمانی
یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریهامکلفند در صورت مراجعه مالک
با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به
مالک تسلیم نمایند.
2 ـ تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یاتجارت.
3 ـ در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای‌سکنی هم باشد و
مالک برای ست خود یا اولاد یا پدر یا مادر یاهمسر خود درخواست تخلیه
نماید.
در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به‌پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
ماده 16 ـ در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در مواردمذکور در
بند 3 و 4 ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا ششماه ازتاریخ تخلیه شروع به
ساختمان نکند یا حداقل مدت یکسال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده
استفاده ننماید به درخواست‌مستاجر سابق بپرداخت مبلغی معادل یکسال
اجاره‌بها یااجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه‌ثابت
شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا
مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده‌است.
تبصره ـ در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین‌متعددی
باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده‌باشد مهلت فوق از
تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.
ماده 17 ـ در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه
اجرای‌حکم یا به ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می‌گیرد باید از طرف‌دادگاه به
دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره
قید گردد.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
فصل اول – روابط موجر و مستاجر
ماده 1- از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسی ،
تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و
نظایر آن که با قرار داد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و
مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.
ماده 2- قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به
امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود
گواهی گردد.
ماد 3- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه
عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با
سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی
توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده 4- در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد
آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول
به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر
مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا
بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا
پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند،
گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان
مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه و یا
سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر
اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.
ماده 5- چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه
حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات
حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.
فصل دوم – سر قفلی
ماده 6- هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت
عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره
برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند،
مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره 1- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به
دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را
ندارد.
تبصره 2- در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید،
هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده 7- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد
مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر
ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند
از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده 8- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره
ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می
تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت
نماید.
ماده 9- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و
یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره
حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده 10- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین
نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.
ماده 11- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون
مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.
ماه 12- آئین نامه اجرائی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه های دادگستری و
مسکن و شهر سازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
ماده 13- کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.
قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ
بیست و ششم مرداد ماه یکهزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در
تاریخ 29/5/1376 به تایید شورای نگهبان رسیده است.
رئیس مجلس شورای اسلامی - علی اکبر ناطق نوری
--------------------------------------------
آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستاجر
شماره 69145/ت 19845ه 17/3/1378
وزارت مسکن وشهرسازی -وزارت دادگستری
هیات وزیران درجلسه مورخ 19/2/1378بنابه پیشنهادشماره 05/110/932مورخ
28/2/1377وزارتخانه های مسکن وشهرسازی ودادگستری وبه استنادماده (12)قانون روابط
موجرومستاجر-مصوب 26/5/1376- آیین نامه اجرایی قانون یادشده رابه شرح زیرتصویب نمود:
ماده 1-منظور ازواژه قانون در این آیین نامه قانون روابط موجرو مستاجرمصوب
26/5/1376-می باشد.
ماده 2-موارد
زیر
مشمول مقررات قانون نمی
باشد:
1-روابط استیجاری قبل از
اجرای قانون .
2-روابط ناشی ازانتقال حقوقی قانونی مستاجرجدید
بااجراه موجر
در صورتیکه قرارداد
اجاره
قبل از
لازم الاجرا
شدن قانون باشد.
3-روابط ناشی ازصلح منافع یا
هرعنوان دیگرونیزتصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجربه
عنوان اجاره .
4-مواردتخلیه اماکن استیجاری قبل از
انقضای مدت مندرج در
قرارداد
5-در
صورتی که سند
عادی اجاره بر
طبق ضوابط
مقرر
در
ماده (2)
قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره -رابطه استیجاری در
اماکنی که ابتدائا
از
تاریخ لازم الاجراشدن قانون به اجاره
واگذارشده یا می شودیا پس ازتاریخ یادشده توسط طرفهای قرارداداجاره تمدیدمی
گردد،مشمول مقررات قانون مورداشاره خواهد
بود.
ماده 3-رسیدگی به درخواست تخلیه درموردسندعادی موضوع ماده (2) قانون بدون تقدیم
دادخواست و
با
ابطال تمبر
مربوط
به دعاوی غیرمالی وبدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی
به عمل خواهدآمد.
ماده 4-رییس حوزه قضایی یا
دادگاه مرجوع الیه با
احراز
مالکیت یا ذی نفع بودن موجرحسب
موردمبادرت به صدور
دستورتخلیه خواهد
نمود.
ماده 5-ابلاغ اوراق قضایی و
یا
اوراق اجراییه به مستاجردرمحل عین مستاجره وبه
موجردرمحل مندرج درقرارداد
صورت می گیرد،مگراینکه طرفین ترتیب دیگری رامقررنموده
باشند.
ماده 6- اجرای دستورتخلیه صادره توسط مقام قضایی نیازبه صدور اجراییه نداردوتوسط
مامور،ابلاغ و
اجرامی گردد.مامور
مکلف است آن را
ظرف (24)ساعت به شخص مستاجرابلاغ
ودرنسخه ثانی رسیددریافت کند و
درصورت امتناع مستاجرازدادن رسید،مراتب را
در
ابلاغ
نامه قید
و
ظرف (3)روزنسبت به اجرای مفاددستوراقدام نماید.
ماده 7-چنانچه مستاجردرمحل حضورنداشته باشد،مفاددستورتخلیه به یکی ازبستگان
یاخادمان وی که سن ظاهری وی برای تمییزاهمیت موضوع کافی باشد،ابلاغ می شود.
ماده 8-هرگاه اشخاص مذکور
در
ماده قبل درمحل حضورنداشته باشندیااز دادن رسیدامتناع
ورزند،
مامور
مراتب رادراعلامیه ای قید
و
به محل الصاق می نماید.
تبصره -در
اعلامیه مراتب مراجعه مامور
و
استنکاف اشخاص و
یا
عدم حضور آنان
و
نیز
مفاد
دستور
مقام قضایی درج شده و
همچنین این مطلب قید خواهدشدکه چنانچه ظرف
(3)روز
مستاجراقدام به تخلیه محل و
تحویل آن به موجر
یا
نماینده قانونی وی
و
یا
دفتر
دادگاه ننماید،
امر
تخلیه در روز
و
ساعت معین توسط ماموراجرا
انجام می پذیرد.
ماده 9-درمورداسنادرسمی اجاره ،
درخواست صدور
اجراییه جهت تخلیه مورداجاره از
دفترخانه
تنظیم کننده سند
به عمل خواهدآمد.
ماده 10-درخواست نامه برای اسناد
عادی اجاره درفرم مخصوص تنظیم می شود
و
شامل نکات
زیرخواهدبود:
الف -نام و
نام خانوادگی و
نام پدر
و
محل اقامت موجر
یا
نماینده قانونی و
یا
قایم مقام وی ،
ب-نام و
نام خانوادگی و
محل اقامت مستاجر
یا
قایم مقام قانونی وی ،
پ-مشخصات عین مستاجره ،
ت-مشخصات و
تاریخ سند
اجاره .
تبصره 1-تصویر
مصدق قرارداد
باید
پیوست درخواست نامه یاد
شده باشد.
تبصره 2-درصورت فوت موجریا
مستاجر،
وراث آنها
و
در
صورت انتقال عین از
ید
موجر
و
یا
منافع
از
ید
مستاجر
،
ایادی منتقل الیهم و
در
صورت حجر
موجر یا
مستاجر،نماینده قانونی آنها،
قایم
مقام قانونی آنان می باشند.
ماده 11-سردفتر
پس از
احراز
هویت و
صلاحیت درخواست کننده ،اوراق اجراییه را
ظرف (24)ساعت
در(3)نسخه با
قیدتخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و
به مهر
ویژه اجرا
منقوش و
جهت
اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
ماده 12-اجرای ثبت موظف است با
وصول اوراق اجراییه ازدفترخانه ظرف حداکثر(24)ساعت
نسبت به تشکیل پرونده و
صدور
دستورابلاغ و
تخلیه به ماموراقدام نموده و
مامورمکلف است
ظرف (48)ساعت توراق اجراییه را ابلاغ و
طبق قسمت اخیرماده (6)ومواد(7)و(8)این آیین
نامه عمل نماید
ماده 13-چنانچه در
زمان اجرای دستورتخلیه مراجع قضایی و
دوایر
اجرای ثبت ،به علت وقوع
حوادث غیرمترقبه ،مستاجرقادر
به تخلیه مورداجاره نباشدواستمهال نماید،مراتب درخواست
وی توسط ماموراجرابه مقام قضایی دستوردهنده گزارش می شود.مقام قضایی صالح مربوط می
تواند با
استمهال مستاجربرای یک نوبت به مدت حداکثر
یک ماه موافقت کند
ماده 14-دفاتراسنادرسمی علاوه بررعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره
مکلفند
در
سند
اجاره اماکن باکاربری تجاری واماکنی که بارعایت قوانین ومقررات مربوط به
منظوراستفاده تجاری واگذار
می شوند، تصریح کنندکه عقداجاره با
سرقفلی یابدون سرقفلی
واقع شده است و درقراردادهای عادی اجاره نیز،طرفین مکلفندسنداجاره را
با
قید
همین مطلب
تنظیم نمایند.
ماده 15-اجرای مقررات ماده (7)قانون ،ناظر
به مواردی است که در
عقد اجاره شرط شده
باشدکه موجر
هر
ساله مکلف به تمدیدمدت اجاره بدون افزایش اجاره بهامی باشد.
ماده 16-مستاجر
اماکن تجاری در
مدت اجاره ،چنانچه حق انتقال به غیر
او سلب نشده
باشد،می تواندبااخذمبلغی به عنوان سرقفلی ،مورداجاره رابرای همان شغل وبارعایت
سایرشرایط مندرج دراجاره نامه به دیگری منتقل نماید.
ماده 17-در
غیر
از
موارد
مذکور
در
ماده (4)قانون ،چنانچه مستاجر
مدعی حقی باشد
می تواندطبق
مقررات از
دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کنداین امرمانع اجرای
دستورتخلیه نمی باشد،
فقط دادگاه پس از
ثبوت ادعا،به تامین حقوق مستاجر
و
جبران خسارت
او
حکم می نماید دراین خصوص مستاجرمی تواندتامین حقوق خودراازدادگاه درخواست نموده
ودادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ
نماید.
ماده -درصورتی که دستور
تخلیه مورداجاره صادرشود
و
مستاجر
نسبت به اصالت
قراردادمستند
دستور
،
شکایتی داشته ویامدعی تمدیدقرارداد اجاره باشد،شکایت خودرابه
دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید.اعلام شکایت مانع اجرای دستور
تخلیه نمی
باشد
،
مگر
اینکه دادگاه رسیدگی کننده ،شکایت مستاجررامدلل بداند،دراین صورت پس از اخذ
تامین متناسب باضرروزیان احتمالی موجر،
قرار
توقیف عملیات اجرایی تخلیه
را
صادر
خواهد
نمود.
ماده 19-چنانچه شکایت مستاجر
مورد
اشاره در
ماده قبل به موجب حکم نهایی رد
شود
،
موجرحق
داردخسارتی راکه ازتوقیف اجرای دستورتخلیه به بوواردشده است برطبق قوانین ومقررات
مطالبه کند.
ماده 20-چنانچه موجرمبلغی به عنوان ودیعه یا
تضمین یا
قرض الحسنه و
یا
سند
تعهدآور
و
مشابه
آن از
مستاجردریافت کرده و
درسنداجاره (عادی ویارسمی )درج شده باشدیاتوسط
خودموجرعنوان شود،دراین صورت تخلیه و
تحویل مورد
اجاره به موجر
موکول به
استردادسند
یا
وجه یاد
شده به مستاجر
و
ارایه رسید
آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع
قضایی ویا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و
یا
سپردن آن برحسب مورد
به دایره اجرای ثبت
می باشد.
تبصره -در
صورتی که ودیعه یا
تضمین یا قرض الحسنه و
یا
سند
تعهدآور
و مشابه آن در
سند
اجاره
(عادی و
یا
رسمی )
ذکر
نشده باشد
و
توسط موجر
نیز هنگام درخواست و
تقاضای تخلیه مطرح
نشود
و
مستاجر
از
این جهت مدعی حقی شود
،
می تواند
طبق ماده (5)قانون اقدام به احقاق حق
خود
نماید .
معاون اول رئیس جمهور-حسن حبیبی
---------------------------------
اصلاحيه آئين نامه اجرائي قانون روابط موجر و مستاجر
شماره 11445/ت 23002 هـ 24/3/1379
وزارت مسكن و شهرسازي ـ وزارت دادگستري
هيات وزيران در جلسه مورخ /3/1379 با توجه به نظر رييس محترم مجلس شوراي اسلامي (موضوع
نامه شماره 2629هـ /ب مورخ 27/2/1379) تصويب نمود:
موارد (15)و(16) آيين نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستاجر
(موضوع تصويب نامه شماره 69145/ت 19845هـ مورخ 17/3/1378) به شرح زير اصلاح مي شود:
ماده (15) آيين نامه ياد شده حذف و ماده (16) به عنوان ماده (15) تغيير و به شرح
زير اصلاح مي گردد و شماره مواد بعدي به همين ترتيب تغيير مي يابد .
ماده 15 ـ مستاجر اماكن تجاري در مدت اجازه چنانچه حق انتقال به غير از او سلب نشده
باشد مي تواند با اخذ مبلغي به عنوان سرقفلي مورد اجاره را براي همان شغل و در
صورتي كه منع قانوني وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد براي
مشاغل ديگر با رعايت ساير شرايط مندرج در اجاره نامه به ديگري منتقل نمايد .
معاون اول رييس جمهور ـ حسن حبيبي
------------------------------------------------
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362
فصل اول - کلیات
ماده 1 - اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا
هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از این که سند
رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است .
ماده 2 - موارد زیر مشمول این قانون نمی باشد.
الف - تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی .
ب - خانه های سازمانی و سایر محلهای مسی که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی
و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و
استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد
فیمابین است .
فصل دوم - اجاره بها
ماده 3 - اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه ای
نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که مقدار آن
احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره اقدام خواهد
کرد.
تبصره - در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره ، موجر مستحق دریافت
اجرت المثل می باشد.
ماده 4 - مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از
پرداخت تمام اجاره بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه
یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره
نامه رسمی داشته باشد به دفتر خانه تنظیم کننده سند مراجعه نماید.
دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه ای به مستاجر ارسال و از تاریخ
ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارک را
برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید.
در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه
عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می نماید و در صورت اثبات استنکاف
مستاجر از پرداخت اجاره بها موجر می تواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.
فصل سوم - در اجاره نامه
ماده 5 - دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید
رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح کنند:
1 - اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص .
2 - نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه
قانونی مستاجر می باشد مگر این که طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
3 - عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر
نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی صورت خواهد گرفت .
4 - تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.
5 - تصریح به آنکه مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جز یا به نحو اشاعه دارد یا
ندارد.
6 - تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضا مدت اجاره یا
تجدید اجاره با تراضی .
7 - حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر
شروط اجاره نامه .
تبصره - موجر و مستاجر می توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط
کنند.
فصل چهارم - موارد فسخ
ماده 6 - در موارد زیر مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید:
1 - در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با
رعایت ماده 415 قانونی مدنی )
2 - در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
3 - هر گاه مورد اجاره کلا یا جز در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض
انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
ماده 7 - هر گاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره
را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر می تواند به دادگاه محل
وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر
دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف
24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره
و دریافت کلید حاضر شود.
ماده 8 - موجر می تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه
درخواست کند.
الف - در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلا یا جز به هر
صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره
در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب - در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
ج - در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده
استفاده گردد.
د - در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف
نماید.
تبصره 1 - در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به
اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است .
تبصره 2 - اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در
دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.
ماده 9 - در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر
و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می تواند مهلتی برای مستاجر
قرار بدهد.
تبصره - شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژه ای را تشکیل داده
و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاهها یا اداره ثبت صادر گردیده و هنوز اجرا نشده
است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستم عسر و حرج برای مستاجر باشد
آن حکم را متوقف سازد.
فصل پنجم - تعمیرات
ماده 10 - تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده
منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر
است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد
اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.
ماده 11 - رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در
صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود
انجام ندهد، مستاجر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجر اجازه
دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دائره اجرا انجام بدهد.
ماده 12 - هر گاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری مانع شود دادگاه مستاجر را
به رفع ممانعت مم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین می نماید.
تبصره - رسیدگی به دعاوی مذکور در مواد 11 و 12 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات
دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است .
ماده 13 - اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و
در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آنرا رد کند به دعوی تعمیرات
رسیدگی و حکم خواهد داد.
ماده 14 - نظر به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره بها برای مدت پنج سال
به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می شود 2 ماه پس از تصویب این قانون بر اساس
آیین نامه ای که توسط وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات دولت
برسد اجاره بهای واحدهای مسی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع
بنا و مقتضیات محلی و منطقه ای تعیین و اعلام نمایند.
تبصره 1 - شهرهای بزرگ مذکور در این ماده عبارتند از کلیه مراکز استانها به انضمام
قزوین ، کرج ، اردبیل ، دزفول ، آبادان ، نیشابور، بابل ، گرگان ، قم .
تبصره 2 - چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام شده از مستاجر وجهی اضافی دریافت دارد به
درخواست مستاجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستاجر محکوم می گردد.
تبصره 3 - اگر مالک از اجاره دادن مستغل معداجاره بدون عذر موجه امتناع نماید بنا
به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم شرع هر محل اجازه داده می شود به قائم مقامی مالک
نسبت به اجاره دادن محلهای مسی خالی اقدام و اجاره بهای دریافتی را به حساب مالک
واریز نمایند.
ماده 15 - از تاریخ تصویب این قانون اجاره محلهایی که برای ست واگذار می شود
تاریخ مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می باشد.
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و نه تبصره در جلسه روز سه شنبه سیزدهم اردیبهشت
ماه یک هزار و سیصد و شصت و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و به تایید شورای نگهبان
رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی
----------------------------------------------
قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر
ماده واحده - از تاریخ تصویب این
قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت
به اجاره واگذار میشود ،در راس انقضاء مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن میباشد
مگر آنکه مدت اجاره باتوافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوائر اجرای ثبت مکلف به
اجرای مفاد قانون هستند 0
قانون فوق مشتمل برماده واحده در جلسه روز پنجشنبه پانزدهم آبان ماه یکهزارو سیصدو
شصت و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب ودرتاریخ 21/8/1365 به تایید شورای نگهبان رسیده
است 0
رئیس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی
----------------------------------------------
قانون الحاق یک بند به عنوان بند ج و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362
ماده واحده - بند زیر به عنوان بند ج
با دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 اضافه می گردد:
ج - محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع
قانون مدنی است .
تبصره 1 - وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب های استیجاری و واگذاری محل
مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و مستاجر ذکر نشده باشد ممنوع است
.
تبصره 2 - استفاده از محلهای مسی در محلهایی که در قرارداد موجر و مستاجر عنوان
استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است . قانون فوق مشتمل بر ماده
واحده (شامل الحاق یک بند و دو تبصره ) در جلسه روز یک شنبه بیست و چهارم بهمن ماه
یک هزار و سیصد و هفتاد و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 27/11/1372 به
تایید شورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی - علی اکبر ناطق نوری
------------------------------------------
قانون الحاق دو تبصره به عنوان تبصره های 3 و 4 به ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/2/13
ماده واحده - دو تبصره زیر به عنوان
تبصره های 3 و 4 به ماده 9
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی الحاق می گردد:
تبصره 3 - در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را
به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد موظف است تا رفع عسر و حرج حداکثر به
مدت دو سال از تاریخ 3/7/1369 از صدور حکم تخلیه خودداری کند.
تبصره 4 - در شهرها و بخشها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت
کرده اند و در حال حاضر در اماکن دولتی ساکن هستند به محض این که اماکن جدید و یا
قدیم آنها در محل ست قبلی آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر مقامات استانهای
جنگزده و تایید وزارتین کشور و کار و امور اجتماعی مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی
را تخلیه نمایند.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ هشتم مهر ماه یک هزار
سیصد و شصت و نه بر اساس ضرورت به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و در اجرای اصل
نود و چهارم قانون اساسی
برای اجرا ابلاغ می گردد.
رئیس مجلس شورای اسلامی - مهدی
-------------------------------
قانون الحاق یک تبصره بعنوان تبصره یک به ماده 9قانون روابط موجرومستاجرمصوب 1362/2/13
ماده واحده -تبصره زیربعنوان تبصره
1به ماده 9قانون روابط موجر ومستاجرمصوب 13/2/1362مجلس شورای اسلامی الحاق وتبصره
ماده بعنوان تبصره 2قرارمیگیرد.
تبصره 1-درمواردیکه دادگاه صدورحکم تخلیه اماکن آموزشی رابعلت کمبودجای مناسب موجب
عسروحرج تشخیص دهددادگاه مکلف است تارفع عسروحرج بمدت پنج سال ازصدورحکم خودداری
کندواین قانون ازتاریخ تصویب لازم الاجراءاست .
قانون فوق مشتمل برماده واحده درجلسه روزپنجشنبه بیست وهشتم شهریورماه
یکهزاروسیصدوشصت وچهارمجلس شورای اسلامی تصویب ودر تاریخ 31/6/1364به تاییدشورای
نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی -اکبرهاشمی
---------------------------------------------------------
قانون اصلاح تبصره یک مصوب 1364/6/28 ماده 9 قانون روابط موجر ومستاجرمصوب 1362/2/13 مجلس شورای اسلامی
ماده واحده - تبصره یک مصوب
28/6/1364 ماده 9 قانون روابط موجر ومستاجرمصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی بشرح
زیر اصلاح میگردد:
تبصره 1- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره
مهاجرین جنگی و رزمندگان رابعلت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف
است تا رفع عسر و حرج تا مدت پنجسال از تاریخ 28/6/1364 از صدور حکم خودداری کند و
مستاجرین اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم
اتخاذ نمایند0
این قانون از تاریخ تصویب لازم الاجراء است 0
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه روزپنجشنبه بیست وچهارم مهرماه یکهزارو
سیصدو شصت و پنج بتصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است 0
رئیس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی
----------------------------------
قانون تمدید و اصلاح تبصره های 3 و 4 ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/2/13
ماده واحده - تبصره های 3 و 4 ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر
مصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی به شرح زیر تمدید و اصلاح می گردد:
تبصره 3 - در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را
به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد موظف تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت 2
سال از تاریخ 3/7/1371 از صدور حکم تخلیه خودداری کند. این حکم ، مخصوص به صورتی
است که عسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.
تبصره 4 - در شهرها و بخشها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت
کرده اند و در حال حاضر در اماکن دولتی و شخصی ساکن هستند به محض این که اماکن جدید
و یا قدیم آنها در محل قبلی ست آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر ستاد
بازسازی ، مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی و شخصی را تخلیه نمایند.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده (شامل اصلاح دو تبصره ) در حلسه روز یکشنبه دهم آبان
ماه یک هزار و سیصد و هفتاد و یک مجلس شوری اسلامی تصویب و در تاریخ 20/8/1371 به
تایید شورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی - علی اکبر ناطق نوری
-
----------------------------------------
قانون روابط موجر و مستأجر ـ مصوب ۲/۵/۱۳۵۶
فصل اول: كليات
ماده
۱ ـ هر محلي كه براي سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت يابه منظور ديگري اجاره
داده شده يا بشود در صورتي كه تصرف‌متصرف بر حسب تراضي با موجر يا نمايندة
قانوني او به عنوان‌اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري به منظور
اجاره باشد اعم‌از اينكه نسبت به مورد اجاره سند رسمي يا عادي تنظيم شده
يانشده باشد، مشمول مقررات اين قانون است.
ماده ۲ ـ موارد زير مشمول مقررات اين قانون نمي‌باشد:
۱ ـ تصرف ناشي از معاملات با حق استرداد يا معاملات رهني.
۲ ـ اراضي مزروعي محصور و غير محصور و توابع آنها وباغهايي كه منظور اصلي از اجاره بهره‌برداري از محصول آنها باشد.
۳ ـ ساختمانها و محلهايي كه به منظور سكونت عرفاً به طورفصلي براي مدتي كه از ششماه نكند اجاره داده مي‌شود.
۴
ـ كليه واحدهاي مسكوني واقع در محدوده خدماتي شهرها ودر شهركها كه گواهي
خاتمه ساختماني آنها از تاريخ لازم‌الاجراءشدن قانون معاملات زمين مصوب سال
۱۳۵۴ صادر شده ومي‌شود.
۵ ـ خانه‌هاي سازماني و ساير محلهاي مسكوني كه
از طرف‌وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتي و وابسته به دولت يا اشخاص، اعم‌از
حقيقي يا حقوقي به مناسبت شغل در اختيار و استفاده كاركنان‌آنها قرار
مي‌گيرد.
در اين مورد رابطه متصرف با سازمان يا اشخاص مربوط تابع‌قوانين و مقررات مخصوص بخود يا قرارداد في‌مابين مي‌باشد.
هرگاه
متصرف خانه يا محل سازماني كه به موجب مقررات ياقرارداد مكلف به تخليه محل
سكونت باشد از تخليه خودداري كندبر حسب مورد از طرف دادستان يا رئيس
دادگاه بخش مستقل به اواخطار مي‌شود كه ظرف يكماه محل را تخليه نمايد در
صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخليه شده و تحويل سازمان‌يا
مؤسسه يا اشخاص مربوط داده مي‌شود.
۶ ـ واحدهاي مسكوني كه پس از اجراي اين قانون به اجاره‌واگذار گردد.
فصل دوم: ميزان اجاره بها و ترتيب پرداخت آن
ماده
۳ ـ در مواردي كه اجاره‌نامه تنظيم شده باشد ميزان‌اجاره‌بها همان است كه
در اجاره‌نامه قيد شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظيم نشده باشد به ميزاني است
كه بين طرفين مقرر يا عملي شده‌است و در صورتي كه ميزان آن معلوم نشود با
رعايت مقررات اين‌قانون از طرف دادگاه ميزان اجاره بها به نرخ عادله روز
تعيين‌مي‌شود.
ماده ۴ ـ موجر يا مستأجر مي‌تواند به استناد ترقي يا
تنزل هزينة‌زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره بها را
بنمايد،مشروط به اينكه مدت اجاره منقضي شده و از تاريخ استفاده‌مستأجر از
عين مستأجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه بر تعيين‌يا تعديل اجاره‌بها
صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر كارشناس اجاره‌بها را
به نرخ عادله روز تعديل خواهدكرد حكم دادگاه در اين مورد قطعي است.
ماده ۵ ـ موجر مي‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعديل نيز مطالبه نمايد.
در
اين صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعديل،مستأجر را به پرداخت
مابه‌التفاوت از تاريخ تقديم دادخواست تاروز صدور حكم، محكوم مي‌نمايد.
دايره اجرا مكلف است‌خسارت تأخير تأديه از تاريخ قطعيت تا تاريخ اجراي حكم
را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجربپردازد
مستأجر نيز مي‌تواند ضمن تقاضاي تعديل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را
به انضمام خسارت تأخير تأديه به‌شرح فوق درخواست كند.
تبصره ـ مقررات اين ماده در مواردي كه دادگاه حكم به تعيين‌اجاره‌بها صادر مي‌نمايد نيز جاري خواهد بود.
ماده
۶ ـ مستأجر مكلف است در موعد معين در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمي و پس از
انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به ميزان‌اجرت‌المسمي آخر هرماه اجاري ظرف
ده روز به موجر يا نماينده‌قانوني او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌اي در بين
نباشد اجاره‌بها را به‌ميزاني كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده و در
صورتيكه ميزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغي كه متناسب با
اجاره املاك‌مشابه تشخيص مي‌دهد براي هرماه تا دهم ماه بعد به موجر
يانمايند قانوني او پرداخت يا در صندوق ثبت و يا بانكي كه از طرف‌سازمان
ثبت تعيي
| قانون پرداخت حق شارژ ساختمان | ||
|
||
مالكين اراضي و املاك واقع در محدودة شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك اراضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند. شهرداري مي‌تواند از عمليات ساختماني ساختمانهاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه بوسيله مأمورين خود اعم از آنكه ساختمان در زمين محصور يا غيرمحصور واقع باشد جلوگيري كند. تبصرة 1ـ در موارد مذكور فوق كه از لحاظ اصول شهرسازي يا فني يا بهداشتي قلع تأسيسات و بناهاي خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانة شهرداري ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد به تقاضاي شهرداري موضوع در كميسيونهايي مركب از نماينده وزارت كشور به انتخاب وزير كشور و يكي از اعضاي انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح مي‌شود. كميسيون پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام مي‌كند كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذكور كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهرداري كه بدون حق رأي براي اداي توضيح شركت مي‌كند ظرف مدت يكماه تصميم مقتضي بر حسب مورد اتخاذ كند در مواردي كه شهرداري از ادامة ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيري مي‌كند مكلف است حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيري موضوع را در كميسيون مذكور مطرح كند در غير اين صورت كميسيون به تقاضاي ذينفع به موضوع رسيدگي خواهد كرد. در صورتي كه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتي از بنا باشد مهلت مناسبي كه نبايد از دو ماه، كند تعيين مي‌كند. شهرداري مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ كند. هرگاه مالك درمهلت مقرر اقدام به قلع بناء نكند شهردار رأساً اقدام كرده و هزينة آن را طبق مقررات آيين‌نامة اجراي وصول عوارض از مالك دريافت خواهد كرد. تبصرة 2ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زيربناي مندرج در پروانة ساختماني واقع در حوزة استفاده از اراضي مسكوني كميسيون مي‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكاني (در بر خيابانهاي اصلي يا خيابانهاي فرعي و يا كوچ بن‌باز يا بن‌بست) رأي به اخذ جريمه‌اي كه متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي باشد تعيين و شهرداري مكلف است بر اساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام كند (جريمه نبايد از حداقل يك دوم كم‌تر و از سه برابر ارزش معاملاتي براي هر متر مربع بناي اضافه بيشتر باشد). در صورتي كه ذينفع از پرداخت جريمه خودداري كرد، شهرداري مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور رأي تخريب را بكند. كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأي تخريب اقدام خواهد نمود. تبصرة 3ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانة ساختماني واقع در حوزة استفاده از اراضي تجارتي و صنعتي و اداري كميسيون مي‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملك از نظر مكاني (در بر خيابانهاي اصلي يا خيابانهاي فرعي و يا كوچه بن‌باز يا بن‌بست) رأي به اخذ جريمه‌اي كه متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي باشد تعيين و شهرداري مكلف است بر اساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام كند (جريمه نبايد از حداقل دو برابر كم‌تر و از چهار برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر متر مربع بناي اضافي ايجاد شده بيشتر باشد). در صورتي كه ذينفع از پرداخت جريمه خودداري كرد شهرداري مكلف است مجدداً پروانه را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور رأي تخريب بكند. كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأي تخريب اقدام خواهد كرد. تبصرة 4ـ در مورد احداث بناي بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضي مربوطه در صورتي كه اصول فني و بهداشتي و شهرسازي رعايت شده باشد كميسيون مي‌تواند با صدور رأي اخذ جريمه به ازاء هر متر مربع بناي بدون مجوز يك دهم ارزش معاملاتي ساختمان يا يك پنجم ارزش سرقفلي ساختمان در صورتي كه ساختمان ارزش دريافت سرقفلي داشته باشد، هر كدام كه مبلغ آن بيشتر است از ذينفع، بلامانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهرداري اعلام كند. اضافه بنا زائد بر تراكم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌هاي 2 و 3 عمل خواهد شد. تبصرة 5ـ در مورد عدم احداث پاركينگ و يا غيرقابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن كميسيون مي‌تواند با توجه به موقعيت محلي و نوع استفاده از فضاي پاركينگ، رأي به اخذ جريمه‌اي كه حداقل يك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر متر مربع فضاي از بين رفتة پاركينگ باشد، صادر كند (مساحت هر پاركينگ با احتساب گردش 25 متر مربع مي‌باشد). شهرداري مكلف به اخذ جريمة تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان مي‌باشد. تبصرة 6ـ (اصلاحي 27/6/1358) در مورد به معابر شهر، مالكين موظف هستند در هنگام نوسازي بر اساس پروانة ساختمان و طرحهاي مصوب رعايت برهاي اصلاحي را بكند، در صورتي كه بر خلاف پروانه و يا بدون پروانه ي در اين مورد انجام گيرد شهرداري مكلف است از ادامة عمليات جلوگيري و پروانة امر را به كميسيون ارسال كند. در ساير موارد تخلف ماندن عدم استحكام بنا، عدم رعايت اصول فني و بهداشتي و شهرسازي در ساختمان رسيدگي به موضوع در صلاحيت كميسيونهاي مادة 100 است. تبصرة 7ـ (اصلاحي 27/6/1358) مهندسان ناظر ساختماني موكلفند نسبت به عمليات اجرايي ساختماني كه به مسووليت آنان احداث ميگردد، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فني ضميمة آن مستمراً نظارت كرده و در پايان كار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فني را گواهي كنند. هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهي كند و يا تخلف را بموقع به شهرداري اعلام نكند و موضوع منتهي بطرح در كميسيون مندرج در تبصرة يك مادة 100 قانون شهرداري و صدور رأي بر جريمه يا تخريب ساختمان گردد، شهرداري مكلف است مراتب را به نظام معماري و ساختماني منعكس كند. شوراي انتظامي نظام مذكور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصير برابر قانون نظام معماري و ساختماني حسب مورد با توجه به اهميت موضوع به 6 ماه تا سه سال محروميت از كار و در صورتي كه مجدداً مرتكب تخلف شود كه منجر به صدور رأي تخريب به وسيله كميسيون مادة 100 گردد به حداكثر مجازات محكوم كند. مراتب محكوميت از طرف شوراي انتظامي نظام معماري و ساختماني در پروانة اشتغال درج و در يك يا چند مورد از جرايد كثيرالانتشار اعلام ميگردد. شهرداري مكلف است تا صدور رأي محكوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پروندة كميسيون مادة 100 بمدت حداكثر 6 ماه از اخذ گواهي امضا مهندس ناظر مربوطه براي ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداري خودداري كند. مأمورين شهرداري نيز موكلفند در مورد ساختمانها نظارت كند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه بموقع جلوگيري نكنند و يا در مورد صدور گواهي انطباق ساختمان با پروانه مرتكب تقصيري شوند، طبق مقررات قانوني به تخلف آنان رسيدگي مي‌شود و در صورتي كه عمل ارتكابي مهندسان ناظر و مأمورين شهرداري واجد جنبة جزايي هم باشد از اين جهت نيز قابل تعقيب خواهند بود. در مواردي كه شهرداري مكلف به جلوگيري از عمليات ساختمان است و دستور شهرداري اجرا نشود مي‌تواند با استفاده از مأمورين اجراييات خود و در صورت وم مأمورين انتظامي براي متوقف ساختن عمليات ساختماني اقدام كند. تبصرة 8ـ (اصلاحي 27/6/1358) دفاتر اسناد رسمي مكلفند قبل از انجام معاملة قطعي در مورد ساختمانهاي گواهي پايان ساختمان و در مورد ساختمانهاي ناتمام گواهي عدم خلاف تاتاريخ انجام معامله را كه توسط شهرداري صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قيد كند. در مورد ساختمانهايي كه قبل از تصويب قانون 6 تبصره الحاقي به مادة 100 قانون شهرداريها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از يد مالك اوليه خارج شده باشد، در صورتي كه مورد معامله كل پلاك را شامل نگردد گواهي عدم خلاف يا برگ پايان ساختمان اامي نبوده و با ثبت و تصريح آن در سند انجام معامله بلامانع مي‌باشد. در مورد ساختمانهايي كه قبل از تاريخ تصويب نقشة جامع شهر ايجاد شده در صورتي كه اضافه بناي جديدي حادث نگرديده باشد و مدارك و اسناد نشان دهندة ايجاد بنا قبل از سال تصويب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصريح مراتب فوق در سند مالكيت انجام معامله بلامانع مي‌باشد. تبصرة 9ـ (الحاقي 27/6/1358) ساختمانهايي كه پروانة ساختمان آنها قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر، صادر شده است از شمول تبصرة يك مادة 100 قانون شهرداري معاف مي‌باشند. تبصرة 10ـ (الحاقي 27/6/1358) در مورد آراء صادره از كميسيون مادة 100 قانون شهرداري هر گاه شهرداري يا مالك يا قائم مقام او از تاريخ ابلاغ رأي ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأي اعتراض كند، مرجع رسيدگي به اين اعتراض كميسيون ديگر مادة 100 خواهد بود كه اعضاي آن غير از افرادي باشند كه در صدور رأي قبلي شركت داشته‌اند. رأي اين كميسيون قطعي است. تبصرة 11ـ (الحاقي 27/6/1358) آيين‌نامة ارزش معاملاتي ساختمان پس از تهيه توسط شهرداري و تصويب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و اين ارزش معاملاتي سالي يكبار قابل‌تجديدنظر خواهد بود.
قابل توجه كليه مالكين و مستاجرين پاساژ نور
براي كسب اطلاعات از اقدامات انجام شده از ابتدا تا كنون بصورت خلاصه به اطلاع ميرسد
********************
1) طراحي و چاپ قبض رسيد دريافت و پرداخت ( اقدامات اوليه )
2) 
طراحي
و ساخت مهر هيئت مديره پاساژ ( اقدامات
اوليه )
3) طراحي و چاپ فرمهاي مشاركت و راي گيري و اجتماع در سالن كنفرانس سراي محله ( اقدامات اوليه )
4) انتخاب اعضاي هيئت مديره
( 5 نفر و حق تصميم گيري براي پاساژ نور و لازم والاجرا بودن آن )
5) پيگيري با نماينده پاساژ براي دفع آب و فاضلاب حياط و نصب دريچه آهني و سيمان كاري ( با همكاري با آقاي حسين آقايي )
6) تهيه لوازم بهداشتي و مصرفي نظافت شامل جوهر نمك + وايتكس + تي نخي + جارو + دستكش + اسيد + اسكاج + شيلنگ و سرشيلنگ +تيغ پاك كننده + پودر شوينده + كيسه زباله و .
7) نظافت 4 دوره توسط شركت و كارگران نظافتچي از درب پشت بام تا حياط 3 مرتبه ( اجرايي )
8) نظافت و نما شويي سطحي برخي ديوارها و راه پله ها ( اجرايي )
9) سطل زباله و كيسه زباله در محوطه و راه پله ها ( اجرايي )
10) رنگ آميزي درب آهني ورودي خيابان دماوند پاساژ ( اجرايي )
11) رنگ آميزي ديوارهاي بسيار كثيف در محوطه هم كف ( اجرايي )
12) تهيه مرگ موش + چسب و . از بين بردن 9 موش در محوطه پاساژ
( با همكاري اغذيه پاتوق )
13) هماهنگي با شهرداري منطقه جهت گذراندن تله و مرگ موش در خارج از پاساژ ( هماهنگي )
14) ( كارتن= گودرزي ) ( وسايل اضافي و بنايي = علمدار ) همكاري و برداشته شدن بخشي از لوازم در محوطه (كولر = ساندويچي پاتوق ) ( شيشه = انبار صالح منش )
15) ايجاد وب سايت آگاهي و خبري براي پاساژ نور كه نشاني آن به آدرس ذيل است =
در هرجايي كه به اينترنت اتصال داريد ميتوانيد اطلاعات بسيار مفيد قوانين مالكين و مقررات پاساژ نور را ملاحظه نمائيد
10) ساخت تابلو اعلانات بزرگ در ابعاد 1 متر در 2 متر در محوطه ورودي حياط
اقدامات بعدي در ماه آينده :
تهيه روشنايي پاساژ + نظافت دوره اي + قفل درب ورودي ايرانمهر
توجه به نكات ذيل :
عدول در پرداخت شارژ ساختمان بمعني عدم همكاري تلقي گرديده و امكانات اشتراكي شامل آب و گاز مشترك قطع ميگردد و عدم بموقع پرداخت شارژ ساختمان فعاليتهاي بعدي را به تاخير مي اندازد و حقوق ديگران را تضيع مي‌گرداند (تاخير در پرداخت مستم جريمه ميگردد و هيچگونه عذري پذيرفته نيست )
**********
احتراما به همه كسبه اعلام ميگردد وسايل اضافي در محوطه ممنوع است به حقوق ديگران احترام بگذاريم و از گذاردن وسايل اضافي در محوطه خودداري كنيد و عدم پرداخت سهم آب و گاز مستم جريمه تاخير ميگردد
آخرين مهلت برداشتن وسايل اضافي از محوطه و طبقات پاساژ نور تا
تاريخ 5/10/91 مي باشد در غير اينصورت مسئوليت آن بعهده خاطي مي باشد
و هر گونه تصميم گيري غير قابل اعتراض است
درباره این سایت